節税のヒント！アメリカ家賃収入の確定申告について

アメリカではとても多くの人が不動産を貸し、賃貸収入を得ることが一般的です。不動産とは英語でReal Estateと言い、財産、土地、建物、土地の上の空中権、および土地の地下の権利が含まれます。

不動産による賃貸収支の申告は、Schedule Eという申告書を使用します。Schedule Eには、賃貸収入とその収入に関連する費用を記載し、最大3つの個別の物件について申告できます。不動産の賃貸収入は、事業運営による収入ではなく、投資からの収入です。そのため事業の収支申告書である、Schedule Cは使用しません。家主が部屋、アパート、または建物全体をテナントに貸し、「基本的なサービス」のみを提供する場合は、Schedule Eを使用する必要があります。 基本的なサービスには、光熱費、ごみ収集、メンテナンスなどが含まれます。

Schedule E vs Schedule C

家主がテナントに「基本的なサービス」以上のものを提供する場合、賃貸収支の申告はSchedule Cを使用して申告します。 ハウスキーピング、リネンサプライサービス、メイドサービス、食事の提供などが、「基本的なサービス」以上のサービスの例になります。 もしあなたがホテルやゲストハウスを経営している場合は、単純に不動産を貸すだけではなく、実質的なサービスの提供が加わることになります。 これらはビジネス、事業運営とみなされるため、Schedule Cの要件に当てはまります。

一方、家電製品、衣料品、自動車、アートワークや骨董品を含む動産の賃貸収支の申告にはSchedule Eを使用しません。代わりに、もしあなたがが動産の賃貸事業を行っている場合は、Schedule Cを使用します。

動産とは、不動産以外のあらゆる資産を指します。 動産と不動産を区別する要因は、動産が移動可能であるということです。 つまり、特定の場所に恒久的に固定されるわけではありません。動産は英語で、Personal Propertyと言います。

Schedule E と Schedule Cの最も大きな違いは、self-employment tax (Social Security と Medicare ) の有無です。Schedule Cで申告した所得には所得税とself-employment taxが課税されます。

節税のヒント

自宅、別荘の全て、または一部を貸す場合には特別なルールがあります。税制上の優遇措置を受けるには、その物件が年間に何日間貸し出されたか、または何日間その物件で過ごしたかによって異なります。 主なカテゴリは次の 3 つです。

日数テスト（自宅、別荘）	賃貸使用	私用
みなす	15日以上	15日以上
みなさい	14日以下	14日以下

• 自宅または別荘を年間14日以下貸し、15日以上住居として使用した場合：
  この場合、家賃収入を報告する必要はありません。 家は個人の住居とみなされ、住宅ローンの利子と固定資産税を控除できますが、賃貸の費用を控除することはできません。 不動産を売却すると、その家は投資用不動産ではなく、個人の住居として扱われます。
  
• 自宅または別荘を年間15日以上貸し、14日以下住居として使用した場合：
  この場合、家は賃貸物件とみなされます。 賃貸収入を報告し、家が賃貸された日数の割合に基づいて規定の賃貸費用を控除します。
  
• 自宅または別荘を年間15日以上貸し、15日以上住居として使用した場合、：
  賃貸と私用の両方で使用する場合、家は賃貸物件とみなされます。 賃貸収入を報告し、家が賃貸された日数の割合に基づいて規定の賃貸費用を控除します。

まとめ

あなたが自宅または別荘を貸し出す場合は、税制上の優遇措置を利用できる可能性があります。例えばあなたが別荘を持っている場合、より恩恵を受けられることがあります。 アメリカの税法では、不動産が毎年貸し出される日数と、所有者が自宅として使用する日数に応じて、非常に異なる利益を提供します。

自宅または別荘には、睡眠、調理、トイレ設備を備えた、一軒家、コンドミニアム、モバイルハウス、トレーラーハウス、ボートなどが含まれます。

税法は複雑で頻繁に変更します。そのため、税法に従った優遇措置を利用するために資格のある税専門家に相談することをお勧めします。

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