アメリカで自宅を売った場合の確定申告

アメリカでは自宅として使用する物件も不動産投資の対象として購入することが一般的です。また今日の日本と比べるとアメリカの不動産の価値は上がる傾向があるため、自宅を購入して売却する際にキャピタルゲインが発生する可能性があります。

大きなお金が動く住宅購入は経済効果が高いため、アメリカ政府は人々が住宅を購入しやすいように売却した際に発生したキャピタルゲイン税に対して優遇措置を取っています。そのため、ほとんどの自宅購入者はキャピタルゲイン税を支払う必要がありません。

自宅売却益の控除額は？

独身者の場合、最初の250,000ドルの売却益（取得費を超える）に対してキャピタルゲイン税を支払う必要はありません。 夫婦合算申請者の場合は500,000ドルの控除を受けることができます。

控除額を上回った利益には、自宅の所有期間によって短期、または長期キャピタルゲイン税が課せられます。

• 自宅の所有期間が1年未満の場合、短期キャピタルゲイン税率が適用されます。 この税率は、一般の所得税率と同じです。
• 自宅を1年以上所有している場合、長期キャピタルゲイン税率が適用されます。 一般的には税率は短期よりも低くなリます。 多くの人が 0% の税率の対象となります。 それ以外の人は 15% または 20% のいずれかが適用されます。申告状況や収入によって異なります。

控除するためにはIRSの規則に基づいて、売却する自宅を主たる住居と見なす必要があります。 この規則は、売却以前の5年間のうち少なくとも2年間は主たる住居として使用している必要があります。

控除のルール

下記事項に該当する場合は控除の優遇措置を受けることができません。

• 自宅が主たる住居ではない
• 自宅売却以前の5年間のうち、その自宅の所有期間が2年未満である
• 自宅売却以前の5年間のうち、その自宅を主たる住居として使用している期間が2年未満である
• 自宅売却以前の2年間に他の自宅を売却して250,000ドル、500,000ドルの控除を適用した
• 過去5年間に、1031Exchangeを通じて取得した
• 自宅が出国税の対象となっている

もし規則に満たしていない場合でも、 自宅売却の主な理由が職場の変更、健康上の問題、または予期せぬ出来事であった場合は、控除額の一部の恩恵を受けることができます。

取得費（Cost Basis）の計算

自宅を購入した場合、その物件の取得費を決定するための出発点は、あなたが何を支払ったかです。 税務的に、この取得費を Cost Basis と呼びます。 Cost Basisは、購入価格にその他の特定の費用、改善費用、登記などの法的サービス費用等を加えて計算します。

自宅購入後のCost Basisは様々なイベント（減価償却、災害損失、保険金受領、改善費）により上下します。例えば、何年にも渡って行った改善費はCost Basisの額を上げます。 Cost Basisが高い場合、売却益を減らすためキャピタルゲイン税も低くなる可能性があります。 改造、拡張、新しい窓、造園、フェンス、新しい私道、エアコンの設置など、これらはすべて、キャピタルゲイン税を削減する可能性のあるものの例になりますのでしっかり記録しておきましょう。

Cost Basisの計算は複雑のため会計士や税理士に相談していただくことをお勧め致します。

まとめ

アメリカで自宅を売却した場合は例外を除いて多くの人が控除の恩恵を受けることができるでしょう。そのため売却益は非課税扱いになったり、課税されたとしても税率の低い長期キャピタルゲイン税が適用されることが多いです。

また売却益を正しく計算するために物件の売買契約書、費用、改善費等の記録は大切に保管することを忘れないでください。

ご自宅の売却に関して不明な点があればお気軽にお問い合わせください。

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